1er janvier 2028 : en métropole, un logement classé F au DPE sera considéré comme non décent et ne pourra plus être reloué tant qu’il n’aura pas été rénové pour atteindre au moins la classe E. Si vous êtes bailleur, le sujet n’est plus théorique : il faut anticiper maintenant.
DPE 2028 : ce qui change concrètement pour les logements classés F
Depuis 2025, les logements estampillés G disparaissent déjà peu à peu du parc locatif métropolitain. La prochaine échéance, cœur du sujet dpe 2028, vise les habitations classées F. À partir du 1er janvier 2028, elles seront officiellement jugées « énergétiquement indécentes ».
Qu’en découle-t-il ? Un bailleur ne pourra plus signer de nouveau contrat ni reconduire le précédent si, au moment de la remise des clés, la lettre F figure toujours sur l’étiquette. La philosophie de la loi Climat et Résilience est limpide : pousser les fameuses passoires thermiques vers la rénovation avant qu’elles ne se retrouvent en cul-de-sac.
Ne perdez pas de vue le calendrier. Les logements les plus énergivores (les G+ dépassant 450 kWh/m²/an) sont exclus depuis 2023. Les G suivent en 2025, les F en 2028, puis ce sera le tour des E en 2034.
Calendrier réglementaire : les dates clés à connaître jusqu’en 2034
Dates clés 2023, 2025, 2028 et 2034
Le balisage est désormais posé, et il influence toute stratégie patrimoniale. Pour éviter vacance et décote, souvenez-vous des jalons suivants :
- 1er janvier 2023 : fin de la location pour les « G+ » (plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale) ;
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F ;
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.
Quel DPE pour louer en 2028 ?
En 2028, la barre à franchir sera la classe E. Rester en F, c’est s’exposer à un refus pur et simple de relouer. Important : la mesure ne rompt pas automatiquement les baux en cours. Elle s’applique lors de la conclusion ou du renouvellement d’un contrat. Cette subtilité entretient parfois l’illusion qu’on a « encore le temps ». Attention au réveil douloureux.
Évolutions et cas particuliers à surveiller
Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est opposable et son mode de calcul évolue par touches successives. Exemple : les petites surfaces ont déjà bénéficié d’ajustements. Restez donc en veille, une décimale peut faire basculer votre logement d’une classe à l’autre.
Dans les DROM, le tempo diffère : l’interdiction des G y est fixée à 2028, celle des F à 2031. Le présent article se concentre toutefois sur la métropole, cœur des recherches autour de dpe 2028.
Pourquoi les logements F et G deviennent-ils impropres à la location ?
Un logement classé F ou G, c’est l’archétype de la passoire thermique. Isolation défaillante, factures de chauffage salées, confort aléatoire… Autant de raisons qui justifient le durcissement réglementaire.
La démarche n’est pas seulement écologique. Elle touche aussi à la santé et au bien-être des occupants : parois froides, humidité, surchauffe estivale… Autant de tracas qui n’ont plus leur place dans le parc locatif. D’où le glissement de simple recommandation vers obligation de décence énergétique.
Quelle est la nouvelle loi concernant le DPE ?
Le texte qui bouscule la donne, c’est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : en clair, le propriétaire engage sa responsabilité si les informations sont erronées. Parallèlement, les annonces immobilières doivent désormais afficher la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G, et les loyers de ces biens sont gelés depuis août 2022. Le DPE est devenu la clé de voûte de toute transaction.
Comment savoir si votre logement est concerné par DPE 2028 ?
Lire correctement son étiquette énergie
Commencez par scruter la lettre du DPE et la date du diagnostic. Trop ancien ? Incomplet ? Sans numéro ADEME ? Il faut le refaire. Rappelez-vous que la note combine désormais consommation d’énergie et émissions de CO₂ : un vieux chauffage au fioul peut plomber une isolation pourtant correcte.
Faire réaliser ou refaire un DPE fiable
Un bon diagnostic passe par un professionnel certifié… et par un propriétaire bien organisé. Rassemblez factures, fiches techniques, photos : tout ce qui prouve vos travaux ou la performance des équipements. Faute de documents, le diagnostiqueur appliquera des valeurs par défaut rarement avantageuses.
Rôle de l’audit énergétique obligatoire
L’audit énergétique ne se contente pas de classer le logement ; il propose des scénarios de travaux, leurs coûts et les gains attendus. Obligatoire pour la vente des F et G, il reste pertinent en vue d’une mise en location : il trace la feuille de route pour atteindre, a minima, la classe E avant 2028.
Quelles sont les 4 nouvelles contraintes pour les propriétaires en 2027 ?
2027 pourrait sembler loin ; pourtant, quatre freins majeurs pèseront déjà sur les bailleurs :
- Loyer gelé pour les biens F et G dans les zones concernées ;
- Relocation compromise : impossible de signer un nouveau bail en 2028 sans avoir remonté la note ;
- Audit énergétique obligatoire si vous vendez une passoire thermique ;
- Contentieux facilités par la nouvelle opposabilité du DPE : un locataire mieux informé pourra exiger la mise en conformité.
S’y ajoute la course contre la montre : plus vous retardez, plus trouver un artisan RGE disponible devient un casse-tête, et plus les coûts peuvent grimper. Sans oublier la « valeur verte » : un F à la veille de 2028 se négociera moins bien, que ce soit à la location ou à la revente.
Comment passer d’un DPE F à E ? Les travaux qui comptent vraiment
Comment passer d’un DPE F à E ?
Sortir de la catégorie F n’est pas un jeu de dominos où l’on change une chaudière et tout s’arrange. La montée d’une classe s’obtient souvent en combinant isolation de l’enveloppe et modernisation des équipements. D’où l’importance d’un audit sérieux plutôt que d’une simple intuition.
Travaux prioritaires pour sortir de la passoire thermique
- Isolation des combles ou de la toiture : la chaleur s’échappe d’abord par le haut ;
- Isolation des murs (intérieur ou extérieur) ;
- Menuiseries performantes si les fenêtres ont pris de l’âge ;
- Chauffage : pompe à chaleur, chaudière à condensation, biomasse… selon le bâti et le budget ;
- Ventilation : une VMC adaptée évite l’humidité et les pertes de chaleur ;
- Eau chaude sanitaire : le chauffe-eau thermodynamique a souvent la cote.
Combinaisons de travaux souvent gagnantes
Dans une maison, on pense volontiers à un trio gagnant : isoler la toiture et les murs, moderniser le chauffage, puis peaufiner la ventilation. En appartement, le levier passe souvent par les fenêtres, le système de chauffage collectif ou individuel et la réduction des ponts thermiques sur les parois disponibles.
Le but ? Dépasser la classe E sans se retrouver de nouveau sur la sellette en 2034 lorsque les exigences grimperont.
Financer les travaux avant 2028 : aides, fiscalité et montages possibles
Bonne nouvelle : l’arsenal d’aides n’a jamais été aussi fourni. Parmi les incontournables, citons MaPrimeRénov’, les CEE, l’éco-PTZ, la TVA à 5,5 % ou encore les coups de pouce des collectivités.
Pour un bailleur, c’est doublement avantageux : vous réduisez l’avance de trésorerie tout en protégeant la valeur d’un bien qui pourrait devenir illouable. Certaines stratégies se combinent avec Loc’Avantages ou le régime Denormandie, suivant la localisation et la nature des travaux.
- MaPrimeRénov’ : versions « rénovation globale » ou « sortie de passoire » ;
- Certificats d’économies d’énergie ;
- Éco-PTZ pour lisser la dépense sans intérêts ;
- TVA réduite à 5,5 % sur la main-d’œuvre et les matériaux éligibles ;
- Aides locales : régions, départements, intercommunalités ;
- Financements verts, tiers-financement, défiscalisation ciblée…
Avant de signer un devis, faites vos simulations : montants, cumul possible, conditions RGE… Les économies peuvent être substantielles.
Quels risques si vous continuez à louer un logement F après 2028 ?
Premier écueil : l’impossibilité pure et simple de relouer. Un logement F non rénové sera mis au ban du marché, synonyme de vacance et de manque à gagner.
Deuxième menace : le contentieux. Un locataire peut contester la décence énergétique, demander une baisse de loyer, voire des dommages et intérêts. Les tribunaux commencent déjà à tranchant en faveur des occupants.
Troisième impact : la valeur à la revente. Les passoires se négocient de plus en plus au rabais, les acheteurs intégrant d’emblée le coût des travaux obligatoires.
En somme, subir les dates butoirs revient à se mettre au pied du mur. Mieux vaut transformer la contrainte en opportunité pour revaloriser son bien.
Plan d’action en 6 étapes pour anticiper 2028 sans stress
Étape 1 : dégainez votre DPE. S’il affiche un F (ou s’il date d’avant la réforme), refaites-le sans tarder.
Étape 2 : commandez un audit énergétique. Vous saurez où investir utilement : isolation, chauffage, ventilation…
Étapes 3 à 6 : mettez votre projet sur rails.
- Établissez plusieurs budgets pour chaque scénario de travaux ;
- Contactez des artisans RGE dès que possible (leurs calendriers se remplissent vite) ;
- Constituez les dossiers d’aides avant de signer les devis ;
- Synchronisez le chantier avec la fin du bail actuel pour éviter la vacance.
En résumé : le compte à rebours du dpe 2028 est enclenché. Entre obligations légales, pression du marché et aides financières, tout converge vers une même décision : agir tôt pour préserver la rentabilité et la valeur de votre patrimoine.
Questions fréquentes sur le DPE 2028
Quel DPE est nécessaire pour louer en 2028 ?
À partir du 1er janvier 2028, un logement doit être classé au minimum en DPE E pour être loué en métropole. Les logements classés F seront considérés comme énergétiquement indécents et interdits à la location.
Quelles sont les nouvelles contraintes pour les propriétaires en 2027 ?
En 2027, les propriétaires doivent anticiper la rénovation des logements classés F pour atteindre la classe E avant 2028. Sans travaux, ces biens deviendront non louables. Les diagnostics DPE doivent également être à jour et conformes aux nouvelles normes.
Comment améliorer un DPE de F à E ?
Pour passer d’un DPE F à E, améliorez l’isolation thermique (murs, toiture, fenêtres), remplacez les systèmes de chauffage énergivores et optez pour des équipements plus performants comme une pompe à chaleur ou un chauffage à énergie renouvelable.
Quelle loi encadre le DPE et ses évolutions ?
Le DPE est encadré par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Cette loi impose des seuils de décence énergétique pour les locations et rend le DPE opposable, engageant la responsabilité des propriétaires en cas d’erreurs.
Que se passe-t-il si un logement reste classé F en 2028 ?
Un logement classé F en 2028 sera considéré comme énergétiquement indécent et ne pourra plus être loué. Les propriétaires devront réaliser des travaux de rénovation pour atteindre au moins la classe E avant de pouvoir relouer.
Quels sont les délais pour les autres classes énergétiques ?
Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025. Ceux classés F le seront en 2028, et les logements classés E suivront en 2034. Ces échéances visent à éliminer progressivement les passoires thermiques.