Lorsqu’un bien immobilier est démembré, une question revient sans cesse : qui doit régler la taxe foncière, le nu-propriétaire ou l’usufruitier ? Donations, successions, ventes en nue-propriété… ces situations brouillent parfois les cartes : le nom inscrit sur l’avis d’imposition n’est pas toujours celui qui, au bout du compte, doit passer à la caisse. Ce dossier récapitule les règles fiscales et la pratique notariale pour y voir clair.
Rappel : démembrement, nue-propriété, usufruit
Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts.
L’usufruit donne à l’usufruitier le droit :
- d’occuper le bien, le prêter ou le laisser vide ;
- d’en percevoir les revenus (loyers, fermages…).
La nue-propriété revient au nu-propriétaire, qui :
- attend de récupérer la pleine propriété ;
- retrouve la totalité des droits lorsque l’usufruit s’éteint (décès, terme, renonciation).
Le dispositif est courant pour transmettre un patrimoine : les parents conservent l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété. Il est également utilisé dans les ventes de nue-propriété avec usufruit temporaire ou viager.
Taxe foncière : qui paie en cas de démembrement ?
Pour l’administration fiscale et les notaires, la règle est limpide : la taxe foncière incombe à l’usufruitier.
Logique : c’est lui qui profite du bien et, le cas échéant, encaisse les loyers. Les charges de jouissance – dont la taxe foncière – lui reviennent donc. Le nu-propriétaire, lui, n’a aucun usage immédiat du bien.
Dans la pratique :
- Un parent garde l’usufruit d’une maison donnée à ses enfants : c’est le parent qui paye la taxe foncière.
- Dans une vente en nue-propriété avec usufruit conservé par le vendeur, l’acheteur nu-propriétaire ne paie pas cette taxe pendant toute la durée de l’usufruit.
Pourquoi le nu-propriétaire apparaît-il parfois sur l’avis ?
Cela crée souvent la confusion. L’avis de taxe foncière comporte fréquemment la mention : « M. X, nu-propriétaire, par Mme Y, usufruitière ».
Ce libellé ne fait pas de lui le redevable. Il reflète simplement :
- le cadastre, qui recense les propriétaires juridiques ;
- le besoin, pour le fisc, d’identifier tous les titulaires de droits.
La règle ne bouge donc pas : l’usufruitier reste celui qui doit payer, sauf accord contraire entre les parties.
Le nu-propriétaire est-il solidaire en cas d’impayé ?
En principe, il n’y a pas de solidarité automatique. L’administration s’adresse à l’usufruitier. Si ce dernier ne s’acquitte pas de la taxe, le fisc peut néanmoins se retourner contre toute personne désignée sur l’avis, surtout si le démembrement n’a pas été correctement déclaré.
Sur le plan civil, si le nu-propriétaire règle la taxe pour éviter des poursuites, il peut demander remboursement à l’usufruitier, sauf accord contraire.
Peut-on décider que le nu-propriétaire règlera la taxe ?
Oui. La règle « l’usufruitier paie » n’est pas d’ordre public. Une clause dans l’acte notarié peut prévoir :
- un transfert total de la taxe au nu-propriétaire ;
- un partage selon un pourcentage ;
- une répartition spécifique pour certaines années ou certains travaux.
Il suffit que la clause soit rédigée clairement : elle détermine alors les droits de chacun, sans modifier la relation avec l’administration, mais en fixant les recours possibles entre parties.
Taxe foncière, autres charges et stratégie patrimoniale
La question de la taxe foncière s’inscrit dans une vision globale du démembrement.
- En principe, l’usufruitier règle les dépenses courantes (entretien, impôts liés à la jouissance, taxe foncière).
- Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations prévues par le Code civil, sauf clause contraire.
Exemple : des parents usufruitiers qui continuent à payer la taxe foncière soulagent financièrement leurs enfants nus-propriétaires. Inversement, un investisseur en nue-propriété met souvent en avant le fait qu’il n’aura aucune taxe foncière à payer jusqu’à la fin de l’usufruit.
Ce qu’il faut retenir
- L’usufruitier paie la taxe foncière : il jouit du bien et perçoit les revenus.
- Le nom du nu-propriétaire peut apparaître sur l’avis, sans que cela change la charge réelle.
- Pas de solidarité automatique, mais un nu-propriétaire qui avance la taxe peut se retourner contre l’usufruitier.
- Une convention notariée peut adapter la répartition de la taxe foncière.
Si un démembrement est envisagé – ou déjà en place – mieux vaut consulter un notaire. Un écrit clair évite les incompréhensions, tant entre usufruitier et nu-propriétaire qu’avec l’administration fiscale.